一、项目基本情况

1.服务地址：沈阳市大东区沈北路153号。

2.服务面积：14465平方米。

（1）主体楼，建筑结构为地下一层，地上四层，建筑面积9651平方米；

（2）院内面积4814平方米；其中院内绿化面积1127平方米。

二、岗位人员配置及要求（共12人）

（一）项目经理（1人）

人员要求：大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），政治可靠，作风正派，身体健康，工作负责，从事物业服务管理3年以上。

（二）内勤库管（1人）

人员要求：女性，50周岁以下，高中以上文化（上岗前核验相关证明材料），2年以上物业内勤经验，责任心强，沟通能力强，能熟练操作电脑，能对出入库物资进行统计、盘点。

（三）工程维护（3人）

人员要求：男性，60周岁以下，身体健康，工作认真负责。有电工专业证书（上岗前核验相关证明材料），能兼顾一般水暖维修，具有电气设备运行维护工作经验。其中1人熟悉电梯看护养护专业技术，具备特种设备作业人员证（电梯）或特种设备安全管理人员证（电梯）（上岗前核验相关证明材料）。

（四）消防监控（2人）

人员要求：男性，55周岁以下，身体健康，工作负责，具有消防安全监控管理工作经验，具有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证（上岗前核验相关证明材料），能熟练操作消防监控设施，同时兼顾库区安全巡查、秩序维护工作。

（五）秩序维护（2人）

人员要求：男性，55周岁以下，身体健康，工作负责，具有秩序维护工作经验，负责库区安全巡查、秩序维护工作。

（六）保洁部（3人）

人员要求：50周岁以下，身体健康，工作负责，具有保洁工作经验，负责库区保洁工作，兼顾库区绿化工作。

三、项目服务内容及要求

（一）物资库设备设施维护管理服务内容

1.建立健全各类设备设施运行、维护保养、维修等相关档案资料，并做好工程档案管理；

2.强电系统：负责人防物资库配电室、配电柜、动力配电箱、照明配电、墙壁配电等电力设施的运行及维护管理；

3.弱电系统：负责人防物资库消防自动报警系统、视频监控系统、安防系统、空调等设施的运行及维护管理；

4.特种设备（电梯）：负责两部电梯的运行及维护管理；

5.给排水系统：负责人防物资库给排水设备日常运行维护，卫生间设施的养护，卫生间化粪池清掏等管理；

6.进排风系统：负责人防物资库区域内日常进排风设备的运维管理；

7.园林绿化：负责人防物资库院区内绿化、修剪、浇水等日常养护管理；

8.采暖系统：负责物资库暖气、二次加压设施的安全运行和维护管理；

9.每季度提交物业管理专题报告，制定年度设备维修维护计划。

（二）物资库卫生保洁服务内容

1.负责人防物资库库区内外、各通道、各步行梯、安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯、卫生间、设备间、装饰物及停车场等全天候卫生清洁；

2.负责办公室卫生清扫保洁；

3.负责每日垃圾分类收集、清运；

4.负责库区及院落范围内卫生消杀、灭鼠及防疫消杀。

（三）物资库安全秩序维护服务内容

1.消防系统维保

负责消防监控主机、感烟感温探测器、消防喷淋、室内外消防栓、消防标志、防火门、灭火器材、消防应急灯、疏散指示灯、消防广播等系统运行维护管理。负责接洽通知物资库消防维保公司及电梯维保公司，及时修复消防系统、电梯系统设施故障，完成相关维保服务，并由物业管理方在相关维保记录单上签字盖章。

2.安全秩序维护

（1）负责人防物资库综合服务区域内24小时公共秩序维护及安全管理；

（2）负责人防物资库院内进出车辆停放、疏导及车辆安全管理；

（3）负责人防物资库内24小时安全巡查，及时排除安全隐患；

（4）负责人防物资库消防监控系统24小时运行管理及紧急事件处置报告；

（5）负责人防物资库安防系统运行监控，24小时值班管理，紧急事件处置报告；

（6）负责人防物资库综合服务区域内消防灭火器日常管理，包括使用管理、检查时效管理及配置管理。

（四）库区防汛、除雪服务内容

1.负责汛期人防物资库防汛保障管理；

2.负责人防物资库冬季院内除雪管理。

（五）库区物品存取服务内容

1.负责库区物品入库登记、出库登记；

2.负责入库物品的安全摆放，避免安全隐患；

3.负责检查存入库区物品安全性；

4.定期查验、盘点库区存放物品。

四、物业服务质量标准及要求

（一）物资库主体设施维护标准及要求

1.按照国家人防维护管理有关技术规范，要求人防物资库维护管理达到下列标准：

（1）工程主体结构完好；

（2）工程内部整洁、无渗漏水，空气和饮用水符合国家有关卫生标准；

（3）风、水、电、暖、通信、消防、安防系统工作正常；

（4）金属、木质部件无锈蚀损坏；

（5）进出口道路畅通，院内附属设施完好，绿化美观；

（6）防汛设施安全可靠；

（7）工程各类档案、维护管理制度、安全制度及预案健全且符合实际。

2.严格执行国家、省市人防工程维护管理、消防安全等相关，建立健全工程监督检查管理制度，消防安全遵循“谁使用，谁负责”、“谁主管，谁负责”的原则，勤监督勤检查，发现安全隐患问题及时纠正、及时整改，定期组织对工程设备维护、消防安全等进行监督检查。

3.管理使用物资库，不得改变工程的主体结构，不得擅自拆除库区设备设施或者危害库区的安全和使用效能。

4、管理使用物资库，不准在库区内存放易燃易爆、化学品及其他危险品，确保库区存放物品安全，货物摆放规范、安全可靠。

（二）库区设备设施维护标准及要求

1.总体要求

（1）制订设备安全运行岗位责任制、定期巡视检查维护保养、运行记录维修档案等管理制度并严格执行；

（2）确保设备及设备间环境整洁，无杂物、灰尘，符合设备管理要求；

（3）配备各岗位所需专业技术人员。国家规定持证上岗的岗位人员须持证上岗，严格执行操作规程，避免违章操作；

（4）保持设备完好，运行正常，合同期内无责任管理事故发生。

2.供电系统

（1）保证24小时正常供电，坚持用电设备检修制度，严禁私接乱拉和超负荷用电，保障用电安全；

（2）制定临时用电管理措施及停电应急管理措施并严格执行；

（3）对供电设备设施坚持每天不少于2次检查巡视，对易损配件要及时更换。

3.弱电系统

（1）制定全面的监控管理制度，保证工程监控系统运行正常和稳定，维修维护岗位人员要具有专业资格证明，值班管理人员要具有一定的电脑管理和使用能力，消防监控系统值班人员必须持证上岗，建立监控系统各岗位值班工作记录，与本监控岗位无关人员严禁进入监控区域；

（2）定期保存安保监控系统记录，以备需要查看；监控中发现突发事件按程序及时报告和按预警级别报警；

（3）按标准规定时限定期检查维护设备，及时排除故障，保证各弱电系统正常工作；

（4）制定弱电系统维修、保养计划，并严格实施，保证弱电系统的正常运行。

（5）制定消防监控系统值班制度，严禁脱岗，发现问题合理处置，及时上报。

4.给排水系统

（1）保证物资库供水加压水箱正常运转，出现渗漏及时维修或报修；

（2）排水系统畅通，库区内无积水浸泡；

（3）遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；

（4）保证人防物资库排水设备处于正常工作状态，冬季供暖期负一层二次加压泵24小时交替使用，坚持每天巡查两次，并做好检查记录。

（5）保证消防水池、喷淋消火栓处于正常运行状态；

(6)制定系统设备的保养维修计划，并严格按计划执行。

5.电梯管理要求

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，及时提醒维保部门申请对电梯进行年检或监督检测；

（2）电梯按规范运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好；

（3）轿厢、井道、机房保持清洁；

（4）电梯由专业技术人员维修保养；

（5）运行出现故障，及时通知电梯维保专业维修人员维修；

（6）电梯安全管理员证、电梯操作员证齐全。

6.绿化管理要求

（1）保持绿化地清洁，草坪、灌木内不留杂物、不积水；

（2）利用现有条件，合理布置草树木品种和数量，美化库区环境；

（3）做好对库区草树木剪枝、浇水、施肥，及时除去蒿草；

（4）保持绿地草坪内无堆物堆料，无搭棚和人为践踏、损毁现象；

（5）树木草坪达到健壮生长良好状态，防止病虫害发生。

（三）卫生保洁标准及要求

1.人防物资库综合服务区域内所有卫生保洁，实行标准化清洁保洁，要求设有专人监督检查保洁工作，达到保洁质量规定要求如下：

（1）公共区域地面：洁净处理，一周2-3次机械清洁养护；

（2）公共区域棚面：每季度擦拭除尘一次；

（3）人防物资库院内及室内停车场地面：一周不少于2次清洁养护，特殊气候天气视地面卫生环境适时增加机械清洁养护次数；

（4）网架、探头、录像监控头外壳无灰尘、污渍、水迹；

（5）各类显示牌及指标牌应保持鲜明、醒目，显示器及指示牌表面无积灰、污渍、印迹；

（6）消防栓、灭火器、防火门、库区玻璃每季度清洗一次。

2.建立健全卫生保洁工作责任制度，各保洁区域设专职保洁人员，制定详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照保洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行全工作日保洁服务。

3.保持物业服务区内环境清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，人防物资库大厅、各通道、各步行梯安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯及电梯间、办公室、会议室、公用卫生间、牌匾、装饰物等保持洁净；场地内无纸屑、烟头等废弃杂物，内墙面无污染。

4.垃圾存放严格按垃圾分类要求，及时清运，定期进行卫生消毒灭杀，灭鼠药投放，根据疫情部署做好防疫消杀。

（四）人防物资库安全秩序维护标准及要求

1.建立健全24小时工程安全秩序维护管理和巡查管理制度：制定合理的巡查线路和巡查制度，巡查以安全保卫为主，及时消除安全隐患，及时处置突发事件。

2.做好库区巡更工作。保证库区每小时巡更打点一轮，并定期抽查巡更打点情况，出现故意漏巡情况，要对巡更人员进行处罚。

3.处理各类突发事件，制定针对采购人工程特点的突发事件应急处理预案。有针对性制定应对火灾、盗窃、防恐、治安事件、自然灾害的应急处理预案，明确岗位责任并组织培训演练，一旦发生应急突发事件要果断、及时、妥善处置，努力将损失和影响降到最低点。

4.消防安全管理质量标准

（1）维护和管理好工程消防系统设备设施齐全、完好无损，随时处于正常工作状态；

（2）消防管理人员应掌握消防设施设备的使用方法，并能及时妥善处理各种突发异情；

（3）健全各项消防安全制度,建立并落实消防安全责任制度，明确中标物业公司法定代表人为消防安全第一责任人,明确各区域防火责任人，明确每名员工的岗位安全职责，明确预案中的角色职责，责任落实到人。

5.制定切合实际的消防应急预案

（1）根据库区安全管理特点，制定针对强的消防应急预案；每年至少组织一次全员参加的消防演练；每季度组织一次白班人员、夜班人员演练。

（2）保证安全疏散出入口畅通，通道内、消火栓、配电箱下禁止堆放物品；工程内部设立醒目的疏散引导标志和应急灯，配备供电不少于20分钟的应急电源；

（3）落实值班值宿巡视检查制度，消防监控室值班人员严守操作规程，收到报警信号要及时确认火警点（或故障点）位置，根据预案要求及时处置；要与消防维保人员一起，经常对消防报警监控系统进行测试，发现故障及时排除；

（4）按规范配置灭火器（以ABC干粉为主）数量，摆放位置合理，根据消防部门规定的使用期限，定期维修或更新，避免灭火器失效或爆裂。严禁车辆在室内停车场地加排油，维修保养车辆。预先准备好沙袋和灭火器，一旦发现车辆漏油，及时处置；

（5）设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（五）防汛除雪质量标准及要求

1、制定符合本人防工程实际的防汛工作方案。落实防汛值班责任，根据不同预警级别，安排值班人员数量，配备足够的防汛物质、器材。重点检查工程排水系统的排水泵、止回阀、闸阀以及排水口，保证排水渠道的通畅，并在出入口、风井口等处准备足够的沙袋，配备用于机动、应急的潜水泵，切实做好雨季的防洪、防倒灌、防渗漏、防倒塌等防汛基础工作。

2、制度冬季除雪工作方案。冬季除雪要达到市政府规定标准。下雪即是除雪命令，负责人防物资库出入口部、院内等部位的除雪工作。达到标准：人防物资库各出入口部及院内无雪痕、雪道、雪条。确保应急保障车辆进出畅通。

（六）人防物资库室内及院内停车管理标准及要求

1.在日常管理中应当认真检查、登记并按规定停放车辆；

2.保障停放场内车辆安全，严防车辆物品丢失及损坏；

3.严禁载有易燃、易爆、有毒、放射性或者有污染物品的车辆进入库区停放；

4.加强库区内安全管理，建立停车场消防、治安、车辆故障、丢失（被盗）等应急预案。如发生火灾、破坏、偷盗、事故等事件，应及时采取应急措施，启动应急预案，并向公安机关报案。

（七）库区物品存取服务标准及要求

1.建立库区物品入库登记、出库登记制度，实行电脑出入库软件系统管理；

2.做好入库物品的安全摆放，物品摆放远离灯具和墙壁插座1米以上，物品摆放稳定、规整、安全可靠，避免安全隐患；

3.做好库存物品安全检测，严禁将易燃易爆、腐蚀性、放射性、化学品及其他危及库区安全的危险品存入库区；

4.定期查验、盘点库区存放物品，核对出入库清单，确保库区物品数量准确无误。

五、物业服务有关费用承担说明

1.物业服务费实行包干制；

2.物业保洁机械设备由中标单位提供，且不少于1台；扫保工具由中标单位自备；一般维修常用工具如钳子、搬子、万用电表、电钻、电锤、绿化所需物资等由中标单位提供；日常维护易耗材料等费用由中标单位承担；垃圾清运费用由中标单位承担；

3.大型的工程设备维修费用由采购人负责；

4.物业员工平时饮用水、饮水机由物业配置；

5.采购人承担物资库运行所产生的水、电、采暖等能耗费用。

六、其他要求

1.妥善使用、保养和维护采购人的各种设备、工具、办公用具，在合同终止时，必须全部移交采购人，保证设备、工具、办公用具完好，在扣除自然磨损因素后完好率达100%。

2.合理使用和管理各类物品，加强物耗成本管理，建立物资出入库保管和消耗登记制度，及时编制月度物业运行成本分析报表提交采购人。

3.对采购人的办公设施，各类设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品，中标单位负责全部赔偿。

4.维护采购人利益和形象，遵守人防工程维护管理各项规章制度。

5.物业管理人员和专业技术人员统一着装佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

6.中标单位保证全年安全工作无责任事故，无治安、火灾等事故发生。工程及设备设施完好率达到98%以上。并承担服务期间发生的一切安全责任。

7.遵守采购人的各项规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人名义做虚假和不实的宣传。

8.中标单位不得将本物业的管理责任转让给第三方；对需由其它专业公司承担的服务事项，必须经采购人同意方可转委托（以书面报告批复为准）。

9.保持同采购人管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人意见，接受采购人的提议、监督和指导。

10.中标单位应严格审核录用本物业项目服务人员，如调整管理人员及重点技能岗位人员，应事先与采购人协商，并将调整原因及新录用人员的自然情况书面向采购方通报，经采购方同意后方可实施。